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工抵樓需要注意哪些問題？

時間：2022-10-11 11:19:52 來源：牧詩地產圈

最近，很多施工單位的朋友都反饋收不到工程款，甲方都明確提出無法支付現金，只能以抵樓的方式進行支付，雖然很無奈，但想到能拿到一部分資產總比一點收不到強。

但工抵樓實操過程遠比想象中的復雜，在咨詢我關于抵樓的一些注意事項，今天我們就簡單給大家總結下：

工抵樓本質上就是以資抵債的一種方式，以資抵債在地產行業容易出現在以下兩種情形：

一是甲方工程款無力支付，擬采用項目未售房產進行抵款，俗稱工抵樓；

二是項目公司無力兌付股東方的利潤，比如項目公司經營虧損，賬面上沒有富余的資金，只能以資產的形式進行分紅。

在今年地產行情下行的背景下，以資抵債的情形大幅增多，因此今天我們專門出一篇文章來討論下。

原本以為做以資抵債是一件很簡單的事情，有未付的工程款或者未分配的利潤，直接以資產的形式分配就行了。

但只有實操過后，才知道里面應該注意的細節是很多的，稍不注意里面就會埋著比較大的風險。

1\資產價格的確認

以資抵債最需要關注的問題當然就是價格。

作為債務方來講，當然希望抵扣的資產價格認定的越高越好，這樣同樣的債務金額可以抵出去的資產越少；

而作為債權人而言，當然是希望抵扣的價格越低越好，這樣同樣的債務金額可以拿到的資產越多。

因為雙方對價格的對抗性，導致以資抵債很難談攏。

但如果都走向以資抵債這個地步，往往就是債務人已經無力承擔債務了。

此時債權人往往是迫于無奈選擇以資抵債這種形式，為了盡快獲得資產（避免項目公司資產被其它債權方優先查封導致自己最后什么也拿不到），往往會在價格上做出一定的讓步，因此抵扣的資產價格往往偏高。

為相對公允，雙方可以選擇抵扣項目近三個月該業態的實際成交均價來作為雙方抵樓的價格。

是否過戶的問題

無論是工抵還是以資產分配利潤，都涉及資產是否過戶的問題。

如果將資產直接過戶給債權方（指接受資產一方），優勢就是產權直接過戶，接受資產一方能夠比較有保障得拿到自己的資產。

但也有劣勢，而劣勢就是稅費的問題，首先資產過戶會征收一道稅費（賣方繳納土增稅、增值稅、所得稅和印花稅，買方繳納契稅和印花稅）。

而接受資產一方往往還要進行二次銷售以變現資金，二次銷售過程中還要繳納一道稅費從而增大稅務成本。

為了避免增大稅務成本，接受資產一方通常也會選擇不進行過戶，由其找到散戶買家后，由債務方（指轉讓資產一方）直接將資產過戶給散戶買家，買家將資金支付給債務方后，再由債務方轉款給債權方。

這種方式的好處是規避稅務成本，劣勢就是交易環節復雜，同時由于買家先將資金支付給債務方后再由債務方支付給債權方，債權方有可能就收不到資金。

2\三流一致的問題

如果不過戶，資產仍然由項目公司出售，涉及收款又有兩種不同的選擇。

假如施工單位找甲方進行工程款抵樓，雙方抵款的房子價格為100萬（即欠付工程款為100萬），接受資產一方（施工單位等）如果以120萬出售。

那么資金路徑就有兩種方式：

總價120萬，客戶繳納100萬房款給甲方項目公司，繳納20萬房款給施工單位；由項目公司向客戶開具100萬發票，施工單位向客戶開具20萬發票。

客戶繳納120萬房款直接繳到甲方項目公司，甲方向客戶開具120萬發票。

甲方收到120萬現金后，再全部轉款給施工單位，但轉款前施工單位需要向甲方項目公司開具20萬發票（原因為甲方本來支付工程款100萬只需開具100萬的發票，現在向客戶開具了120萬的發票，多余的20萬發票施工單位應該予以補回）。

以上兩種方式中，方式一就存在銷售金額、發票、現金流不一致的問題，住房銷售行為甲方項目公司與實際購買的業主；

但業主將款項打給第三方，屬于三流不一致的情況，涉嫌甲方項目公司代施工單位開具增值稅發票或開具與實際收款不相符的風險（住房實際成交價格高于抵償價格）。

如果某個客戶直接向稅局投訴，存在涉嫌增值稅虛開和少開發票風險。

因此采取方式二更為合理，項目公司按照實際成交價與業主簽訂合同、開票、收款后，100萬部分抵償應付施工方的工程款，溢價部分由承銷單位（施工方指定）與項目公司簽訂承銷合同以及宣傳推廣合同后，開具相應的發票后，支付給施工方。

此外，如果該套住房由施工單位溢價銷售后，甲方項目公司后期被稅務局要求補稅的可能性較大；

對甲方而言，建議可以從100萬總額中扣留施工方一部分風險保證金（比如20%）待后續2年內分期支付給施工方，若產生稅費損失，從此金額中扣除。

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